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22个城市首轮土地集中供应10486亿,房地产企业规模优势明显。

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2021年6月29日,随着武汉市第一轮土地集中供应完成,22个重点城市的第一轮土地集中供应在上半年完美结束。总体来看,22个城市的双集中供地是上半年投资百强的转折点。随着企业三项红线指标的不断优化,二季度房地产企业投资热情明显提升,前50名的投资强度已升至去年二季度的峰值。从城市角度看,随着22个重点城市首轮土地集中供应的结束,城市之间的分化越来越明显。部分城市火爆,如重庆、深圳、厦门、杭州等,重庆、厦门的楼面价上涨了45%。

部分城市的地块大多以底价成交,如沈阳、长春等,而最后两个土地集中供应的城市则上涨了45%,上海、武汉的热度相对稳定,特别是在多维度、高精度调控下,上海市土地拍卖政策更具有积极意义。随着第二、三批土地集中供应的到来,未来城市和企业之间的洗牌和分化仍将加剧。其中,房地产龙头企业、国企和央企仍率先“冲”,优势明显。相比之下,中小房地产企业拿地难度更大,只能通过合作或外泄的方式参与。2021年4月15日,长春启动22个城市首轮土地集中供应“第一枪”。

尽管长春市首轮土地集中出让平局收场,但北京、深圳、杭州、重庆等热点城市首轮土地集中供应紧随其后,地块争夺尤为激烈,多数房地产企业不惜牺牲利润抢占目标地块。这主要是由于土地集中拍卖间隔时间长,一些热点城市土地长期“零增长”,造成房地产企业“饥不择食”。6月25日,上海终于完成了首轮土地集中出让。从总量上看,上海成交总价在首批土地集中供应的22个城市中排名第六。但是,在上海土地拍卖政策的高精度调控下,上海作为一个一直以来的热点城市,从拿地、房地产企业等多方面来看,在第一批土地集中供应中相对稳定,相对“均衡”,没有出现过热过冷的现象。

而且,上海通过多维度调控,为房地产企业预留了部分利润空间。同时,产业等转移条件的出台也最大限度地提高了招投标的准入门槛,加强了区域未来产业规划,促进了五个新区的战略发展需求。此后,武汉作为22个城市中最后一个进行首轮土地集中供应的城市,也于6月29日落下帷幕,从成交情况看,武汉共推出56宗地块,其中住宅地块49宗,总建筑面积960.5万平方米,占2020年住宅用地总建筑面积的33%,成交总价778亿元,在首批土地集中供应城市中排名前五位,仅次于杭州、北京、南京、广州。

不过,由于大部分地块的成交价格,平均成交溢价率仅为9.3%。资料图:首轮土地集中供应规模超过400亿元的城市数据来源:CRIC截至目前,22个重点城市均公布了首轮土地集中供应情况,共成交住宅地块782宗,成交金额10486亿元。在土地集中供应模式下,城市之间的洗牌和分化加剧,包括热度较高的城市、底价成交的城市,甚至拍卖价格较低的城市。我们认为,土地集中供应政策本身,无论是初衷还是“双集中”方式,都有利于“控地价、抑溢价”。

在具体实施过程中,需要根据各城市的不同情况进行调整。其中,上海的多元与再创新。